Quel est le prix ? C’est souvent la première question posée lorsqu’un maître d’ouvrage envisage le recours au hors-site 3D sur une partie significative de son projet. C’est aussi l’une des plus difficiles à traiter.

Prix au mètre carré, coût par chambre, prix du module… derrière ces indicateurs apparemment simples se cache une difficulté méthodologique : comment comparer deux modes constructifs qui ne reposent ni sur les mêmes méthodes de production, ni sur les mêmes logiques économiques ?

C’est à cette question que Zen Modular a voulu répondre dans son étude inedite, «Immobilier géré : Le vrai coût des nouveaux modes constructifs », à travers une comparaison détaillée entre construction traditionnelle et système constructif hybride 3D bois.

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Des écarts de chiffrage pouvant représenter 3 à 10 % du coût global du projet

Dans la construction traditionnelle, les premières estimations bénéficient de décennies de références et de ratios par corps d’état.

Les systèmes hybrides disposent encore d’un historique plus limité. Surtout, leur logique économique est différente : une partie du bâtiment n’est plus réalisée par une succession d’interventions sur chantier mais devient un produit complet, fabriqué et contrôlé en usine avant d’être assemblé sur site.

Appliquer directement les ratios de la construction traditionnelle peut donc conduire à des erreurs significatives.

Sur les projets analysés par Zen Modular en 2025, pour lesquels les premières estimations au ratio ont ensuite été confrontées à des analyses détaillées, des écarts de chiffrage ont été constatés dans 100 % des cas. Ils représentaient entre 3 et 10 points du coût global des opérations, soit potentiellement plusieurs centaines de milliers à plusieurs millions d’euros selon la taille des projets.

L’un des principaux enseignements de cette étude est donc méthodologique : construire différemment suppose aussi de chiffrer différemment

Un même projet, deux modes constructifs

Pour dépasser les comparaisons théoriques, Zen Modular a choisi de partir d’un projet complet de résidence gérée, dont les interfaces ont été précisément décrites, puis d’en étudier deux versions :

• une construction traditionnelle en béton, répondant au seuil 2025 de la RE2020 ;
• une construction hybride intégrant des modules de chambres standardisées en 3D bois, atteignant le seuil 2028 de la RE2020.

Les interfaces et les chiffrages ont été établis avec un économiste de la construction et un bureau d’études indépendants. Les résultats les plus significatifs en matière de prix ont également été confrontés à des entreprises du BTP en mesure de s’aligner sur les chiffrages obtenus.

L’objectif n’est pasd’établir un prix universel du mode hybride, mais de construire un référentiel commun permettant de comparer plus justement les deux approches.

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‍Environ 45 000 € par chambre pour la solution hybride étudiée

Sur le cas analysé, l’étude aboutit à un coût de construction de l’ordre de 45 000 € par chambre pour la solution hybride bois, avec un bâtiment répondant déjà aux exigences du seuil RE2028.

Un résultat qui vient questionner l’idée selon laquelle decarbonation et industrialisation entraîneraient nécessairement un surcoût.

Mais le livre blanc montre également que l’industrialisation n’est pas un simple décalque de la construction traditionnelle : elle déplace les coûts.

Certaines prestations disparaissent du chantier, d’autres sont intégrées à la fabrication en usine et la répartition entre gros œuvre, lots techniques, installations de chantier et aléas évolue profondément.

« La difficulté n’est pas de connaître le coût du produit industrialisé : celui-ci peut au contraire être déterminé très précisément. Le véritable enjeu est de disposer d’un référentiel commun pour pouvoir comparer objectivement deux modes de production très différents. » affirme Emmanuelle Carlier de Bussy,COO de Zen Modular.

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Une question économique qui dépasse le seul coût de construction

Le livre blanc invite enfin à élargir la réflexion.

Pour un maître d’ouvrage ou un investisseur, la performance économique d’une opération ne dépend pas uniquement de son coût travaux. Maîtrise du calendrier, réduction des aléas d’exécution, limitation des co-activités, qualité de fabrication, performance carbone et date de mise en exploitation participent également à l’équation économique globale.

À l’approche de RE2028, disposer d’outils permettant d’évaluer ces nouveaux systèmes constructifs sur des bases comparables devient donc un enjeu de plus en plus important pour l’ensemble de la filière.

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